如果退后三步看恒大，我们首先可以粗线条地勾勒出许家印。商业不是冰冷的残酷绝杀，很大程度关乎人性，抛开报表、理论与争议，这家1996年才创立的企业，在许家印的带领下，为什么会走出一条有异于同时代房企的道路，恒大的性格究竟是什么？

　　当然，真实世界的智慧是从商业野战中诞生的。正如你可以在别人的企业中总结出成功的规律，但是若想通过总结出的规律去复制一家成功的企业，这是不可能的。恒大，毕竟是在20年的地产江湖中干出来的恒大。而且，地产界恐怕也很难再出一个许家印。毕竟，不是每个房地产老总能像许家印那样，为人低调；做事却高举高打，极尽魄力。

　　许家印给恒大提出的最新目标是，2020年总资产超3万亿元，房地产年销售规模超6000亿元。这意味着未来几年，许家印要再造一个恒大，5000亿的销售目标可能只是个热身而已。

　　从近期的恒大公告可以看出一些苗头：恒大今日盘后发布正面盈利预告，称公司截至2017年6月30日止归属于上市公司股东的净利润较去年同期大幅上升，其中未经审计净利润预期为去年同期的三倍左右。

NO. 1

地产枭雄的豪言壮志

　　许家印向来话不多，但每次说话都是一句一个准，几乎成预言帝。那些年许家印说过的豪言壮志，貌似都已经实现或者在实现的路上：

　　2015

　　许家印在2015年业绩会上说：“恒大地产每年的计划，没有一年不实现的。”

　　2016

　　许家印给恒大提出的最新目标是，2020年总资产超3万亿元，房地产年销售规模超6000亿元。

　　2017

　　从今年开始，恒大会保持规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益，开始实施‘规模+效益’的发展战略。以效益为中心，这是企业的属性，同时利润要实现3年888亿的目标。

　　说实话，目前的房地产行业并不算行情最好的时候。尽管政府隔三差五的来点利好政策，也改变不了黄金时代已过的事实。楼市深度调整期，市场供给与需求的强烈反差，让一些中小型房企陷入资金危机，不得不选择甩掉房地产这个包袱。

　　许家印曾非常有自信地说了这样一句话，“市场不好的时候，才更能体现恒大的功底。”

　　这句话看来不是空穴来风：今年7月3日，中国恒大（HK.3333）发布销售简报，6月实现销售额611.2亿，行业第一，同比增95%，环比增60%。

　　“恒大地产每年的计划，没有一年不实现的”，许家印这句金句几乎年年应验，今年看来也不例外：

　　今年1-6月，恒大累计实现销售额达2440.9亿，同比增72%，完成4500亿年度目标的54%。此外根据克而瑞最新发布的2017年1-6月权益销售榜单,恒大以2291.6亿位居行业第一。

　　而许家印给恒大提出的最新目标是，2020年总资产超3万亿元，房地产年销售规模超6000亿元。这意味着未来几年，许家印要再造一个恒大，在房地产市场目前的格局下，可能要靠自己一块地一块地去做。相信凭借恒大充足的土地资源与资金储备，将推动其未来实现进一步的持续高速增长，6000亿的销售目标也并不遥不可及。

NO. 2

猛虎是怎么炼成的？

　　今年7月20日，《财富》杂志发布2017年“世界500强”排行榜，恒大以318.28亿美元的营业收入再度上榜，位列338名，较2016年大幅上升158位。

　　榜单显示，此次上榜的中国企业以国家电网、中石油、中石化、工商银行等大型国企为主，恒大是榜上少有的中国民营企业。

　　营业收入是世界500强排名的主要依据，恒大2016年营业收入较2009年上市时的57.2亿增长近40倍，达2114.4亿。

　　同时其总资产、销售额、净利润等亦分别增长超21倍、12倍和16倍，保持高增长态势。

　　2017年上半年，恒大销售2440.9亿，在基数已经较大的情况下再同比增72%。

　　根据恒大发布正面盈利预告，2017年上半年净利润“为去年同期3倍左右”，而且“本公司股东应分配利润将较去年同期大幅提升”。恒大去年上半年净利润为71.27亿，据此估算其今年上半年税后净利润可达214亿左右。

　　考虑到下半年房企结算利润一般较上半年高，预计恒大全年净利润将达500亿左右，由此推算可分配给股东的利润也将大幅上升。

　　恒大连续8年超额完成销售目标：

　　神一样的恒大究竟是如何创下神一般的业绩呢？很多人将其归结为以下5点：

　　1、大规模快速开发能力

　　2、过硬的产品品质

　　3、市场定位准确的产品线

　　4、全部精装交楼

　　5、强大的成本控制能力

　　恒大的成长和壮大速度令同行咂舌，背后就是快速开发模式的支撑，恒大要求所有项目在购地后六个月内推出预售计划。

　　快速开发优势不仅仅在于效率提升多开发几个项目，而在于降低融资成本和提高资本周转效率。众所周知，借贷周期长短和利息高低直接挂钩，恒大要求6个月内推出预售，加上恒大的低价格和强势营销，实现快速销售快速回款，缩短借贷周期。

　　回款之后，新借贷资金和利润又可投入新一轮开发，提高资本使用效率，同样一块钱，发挥别人两块钱的效果。

　　虽然是大规模开发，但熟悉恒大产品的人都知道，恒大与800余家国内外品牌企业建立战略结盟，确保装修品质，是唯一能够大规模建设，且全部精装交楼的企业，这为置业者省去了不少的麻烦。

　　恒大从前年起推出“无理由退房”震惊业界，这一切都是源于对房屋品质的信息：恒大建立“质量锤”质量监督体系，由恒大工程技术部门对施工质量进行抽查，集团领导鼓励他们一旦发现问题，现场举锤就敲，砸掉重来，不讲人情，不给时间通融，现场发现，现场处理。在验收过程中，曾出现过新客厅达不到所要求的标准，被立即现场打掉的事件。

　　另外，和某些专注豪宅的房企不同，恒大的项目注重老百姓的刚性需要，比如首次置业、家庭自住等，从而满足了不同人群的购房需求。中端及中高端产品占比85%，高端产品占比15%，定位刚性需求，市场巨大。

　　在大规模开发和过硬的产品品质背后，是强大的成本控制能力：恒大在设计、招标、施工、销售等多环节严格实施标准化管理，从源头上控制成本，在市场低迷的时候确保成本低于行业水平，保持强大的竞争力。

　　笔者觉得营销也是恒大的一大杀手锏，造的声势特别大，比如前年在全国范围内推出无理由退房，去年还搞了无理由退房一周年回顾。

　　当然，最典型的就是去年海花岛的营销，可以说是海陆空全方位立体轰炸，仅媒体投放费用就高达6.84亿，营销费用高达8亿元，高频广覆盖的持续轰炸，一时间内全国尽是海花岛。

NO. 3

恒大的“负债”启示录

　　今年年初，许家印在年度会议上提出：恒大地产2017年开始由“规模型”向“规模+效益型”转变，保持20％左右的规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益。

　　另外，恒大地产内部目标是两三年内核心业务利润率每年提升2％到3％，2017年争取达9％-10％。

　　2017年上半年，利润大涨增厚了恒大的净资产，特别是通过引入战略投资、偿还永续债等重大举措，大幅降低了负债率。摩根士丹利、美银美林、野村证券等国际大行均预测，恒大负债率有望下降一半左右。

　　恒大通过一系列举措，负债率大幅下降近一半，“一增一降”不仅体现恒大增效益、降负债、去杠杆的决心，更反映了许家印年初制定的“规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益”的战略凸显成效。

　　在这半年内，恒大在降低负债率上主要做了以下三方面的努力：

　　1、引入战投

　　今年，恒大引入两批共计700亿战略投资，以2016年年报数据测算，引战完成后恒大净资产将大幅增厚，净负债率将由119.8%大幅下降至61.2%。

　　2、赎回永续债

　　今年年初，恒大宣布将在年底前赎回三分之二永续债。截止到6月30日，其已提前超额完成目标，赎回了全部永续债。业内预计此举将释放逾百亿股东利润。

　　3、发行低息长期美元债

　　今年6月，恒大成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元，利率最低6.25%，期限最长8年。分析认为，此次发债规模大、利率低、期限长，将极大改善恒大债务结构。

　　恒大显然是有实力、有能力来解决“高负债”问题，只是要看恒大选择在什么时候来解决问题，这才是问题的关键。

　　一个值得我们思考的问题是，为何恒大在之前选择了一定程度甚至较长周期的高杠杆？

　　其实高负债从来没有对错的区别，在一个行业快速上升通道，如果选择低负债，这恐怕就是公司的战略失误，从而失去很多规模扩张和做大的机会。

　　许家印在去年年会就表示：“企业要快速发展，必须大上项目，没有项目根本谈不上销售、谈不上发展。但大上项目会带来什么问题？我们知道，大量的项目就得沉淀大量的资金，对企业而言，就会带来负债率的上升。恒大多年来一直在高速增长，大量增加项目、增加土地储备，所以就沉淀了大量现金在项目上，带来较高负债率。房地产企业要增长快，就要土地多，就要沉淀资金，负债率不可能不高。”

　　很多企业只看到了高负债带来的风险，但往往没有看到以下两点：

　　1、高负债带来巨大的业绩高增长，规模高增长，乃至更多的品牌溢价。

　　2、低负债将带来保守和话语权的缺失。港资房企退出内地市场就是典型的例子。

　　对于高负债的企业来说，需要应对两点问题：一个是行业是否具备高负债对应的高增长，第二个是企业是否具有驾驭高负债的现金流风险能力。恒大显然看清了这两点问题。

　　许家印曾表示：“恒大20年来的做法一直是强调现金为王，保持充足的现金流。这样就可以规避企业发展过程中，由于增长快、项目多、资金沉淀大，导致负债率高而带来的运营风险。截至2016年年底，恒大账上现金余额超过3000亿。”

　　恒大在今年上半年的一系列降杠杆的举动，给到我们的启示就是，一个企业何时该适当收手叫停。

　　许家印今年曾对于恒大规模如此评价：“目前恒大的规模已经如此之大，在这个基础上未来2-3年保持20%左右的增长已经非常厉害。从今年开始，恒大会保持规模适度增长，重点注重增长质量，增加效益，开始实施‘规模+效益’的发展战略。以效益为中心，这是企业的属性，同时利润要实现3年888亿的目标。”

　　可以看到，在楼市不景气周期到来时，在寻求5000亿规模突破时，恒大正在加固自己的护城河！

　　2017年下半年，恒大5000亿已经走在路上！