1

　　7月19日下午，北京万达索菲特大酒店，一场“王”的盛宴，气氛一度不太融洽。

　　几天前的7月10号，万达和融创宣布，融创将以631.7亿的价格，收购万达旗下的13个文旅城以及76个酒店项目，该金额也创造了中国地产史的并购纪录。

　　因为来得过于突然且毫无预兆，这笔交易一石激起千层浪，但剧情很快再转。

　　万达和融创正式签约的发布会，原定于19日下午4时举行，前去参会的人发现，现场的背景板除了万达和融创外，还出现了一个“第三者”——富力地产。

　　但不久，背景版又换成了万达和融创。

　　中间发生了什么，媒体对现场的报道是这样的：

　　富力的代表到场后，万达宣布会议推迟一小时举行，现场的媒体被悉数清场。5点，万达再度宣布发布会将延迟，然后又将那个写着三家名字的背景板换了回来。

　　换来换去间，传出了两条重要流言。一是老总们会谈的贵宾室里，有传出玻璃杯落地摔碎的声音，并且伴随着激烈的争吵。二是有万达工作人员行色匆匆走出贵宾室，边走边愤怒地撕掉了手中的文件。

　　流言的真假不得而知，但背景板不可能临时制作，由此可见，即便在发布会举办之前，这笔交易仍有很大的不确定性，而且万达和融创做了两手准备。

　　最终，经过1个半小时的临阵变幻，他们用了有富力的那块板，然后就有了被三方称为“三赢”的结局：融创以438.44亿收购万达13个文旅城项目91%的股权，富力以199.06亿收购万达旗下77家酒店。

　　但这一结果，和此前披露的信息大不一样。

　　2

　　7月10日，融创和万达公布的并购协议里，文旅城项目作价295.75亿，酒店项目作价335.95亿，而且出售的酒店只有76家。当时，融创就被认为做了笔非常合算的买卖：万达76家酒店，2016年末的资产净值是334.50亿元，且交付时将没有贷款。

　　但到了富力接管时，酒店的数量却变成了77家，成交价格还猛降将近137亿，成了199.06亿。

　　万达旗下包括喜来登、希尔顿、威斯汀、皇冠假日、凯悦等在内的一众名牌酒店，每平方米的售出均价仅为5900元，每家酒店的均价仅为2.58亿元。

　　如此折扣价，双十一期间买双拖鞋怕是都碰不上。

　　另一边，相较之前的协议，融创却为文旅城项目多掏了142.69亿。孙宏斌也在发布会上说，融创承担了酒店交易对价的折让部分。

　　这意味着，融创为富力和李思廉的“巨额砍价”买了大单。换言之，融创和万达搞了半天，竟然让半路杀出，而且可能是他们联手找来的李思廉，用这么低的投入，占了这么大一个便宜。

　　或许是买单买得不太乐意，发布会上，孙宏斌以念稿的方式、在结巴中完成了发言，中间只抬了一次头。他说这是他这辈子第一次读稿照本宣科，其“意见”可见一斑。

　　另一边，李思廉则满脸春风，王健林看上去也颇为放松。

　　王健林称，发布会之所以推迟，是因为在打印签约文件，打印机有问题比较慢。至于“摔杯子”则是无稽之谈，明明是三方谈笑风生。

　　普遍猜测是，李思廉、王健林、孙宏斌在现场就交易产生了分歧，而分歧可能来自于李思廉的阵前变卦，或者讨价还价。

　　至于到底是怎样一个讨价还价的过程，外界不得而知。重要的是，李思廉得到了这个大便宜。

　　相较王健林和孙宏斌，李思廉可谓默默无闻，他为何有底气来接这个盘，并且敢虎口拔牙，让玻璃杯碎地？

　　3

　　虽然名气不大，但在茫茫多的“内地”地产富豪里，李思廉却是最特殊的一个。

　　他是土生土长的中国香港人。

　　2012年时，华商韬略团队曾专访李思廉，这也是他极其少有地接受外界的访问。之所以破例，一个原因可能是，那是一个以香港回归15周年和香港企业家为聚焦的专题。

　　近3个小时的访谈中，这位沉默的大佬给我们留下了至今深刻的印象。

　　他的语速不急不缓，但几乎有问必答，从不顾左右而言他。他全程没有大话、狠话，提及成绩时，他说：我们今年（2012）也只卖了300亿，和去年一样，这没什么丢人的。

　　在大干快上、年年求翻倍的中国地产界，富力是一个异数。你可以将之解读为增长缓慢，也可以视作稳扎稳打、一步一个脚印，耐心等待某次“百年一遇”的机会。

　　李思廉1957年出生于香港，毕业于香港中文大学数学系，是个不折不扣的高材生。

　　他对数字很敏感，应用到生意上就是“要坚持以利润为核心，因为利润是最直接的数字，只有数字上算赢了，才能步步为赢”。

　　李思廉的第一份工作是证券金融从业员，后来又转做内地贸易，期间结识了人生最重要的伙伴、富力的另一位创始人张力。

　　张力性格外向果敢，李思廉则内敛含蓄，但两人都喜欢脚踏实地，一接触就成了好朋友，随即开始了长达数十年亲密无间的伙伴关系。

　　李思廉成长于香港地产商风生水起的年代，亲眼见证了李嘉诚、李兆基、郑裕彤等老一辈先生们令人咋舌的财富增速，内心对地产事业充满向往。

　　上世纪90年代初，李思廉通过贸易积攒了近千万港币的资产，这点钱在香港只能买卖“小楼”，做个“炒客”，在内地却能搞出不小的动静，李思廉从中看到了机会。

　　1994年，他与张力各投资300万元，成立了广州天力房地产公司，这是富力地产的前身。

　　创业伊始，两人就根据特长做了明确分工，李思廉主管公司财务和市场营销（请注意财务这个关键词，再联想19号的戏），张力负责项目开发和工程管理。重要的事情，两人共同参与，张力一般出面做“前锋”，李思廉统领后方做“后卫”。

　　虽然是双核驱动，但两人从不干扰对方的决策，完全尊重彼此的权利和判断，二十几年间始终如此。

　　在中国地产界，这种“双老板制度”可谓绝无仅有。更难得的是，华商韬略专访时得到的信息是：漫长的时间里，两人没有吵过一次架。

　　4

　　富力早期的发展异常顺利，1994年，把握广州旧城改造的政策，他们开发了第一个项目——富力新居。

　　这实际是一块同行不敢啃的硬骨头，因为项目紧挨着煤场和铁路，地上的煤渣就有一寸多厚。结果这块地被他们做成了稀缺品，买房子的人通宵排队。

　　这个项目后，富力凭借品质和价格走上了快速成长的道路。

　　到1999年，成立刚5年的他们，年营收已经突破20亿，位列广州房地产综合实力第一，还成了民企纳税冠军。

　　这之后，一向沉稳的李思廉开始了两个大转变，一是走出广东、布局全国，二是涉足商业地产，两条腿走路。

　　住宅、商业双发展，在国内地产业很罕见。万达专注于商业地产，万科则在很长时间内都是纯粹的住宅开发商，但李思廉更相信香港地产前辈的做法。

　　他曾直言要学习香港地产老大新鸿基，通过商业地产来平衡住宅项目可能出现的风险，延续港资地产商更注重持有物业和经营现金流，而非一味冲击住宅销售额的基因。

　　2002年，富力以31.6亿元拿下北京广渠门120万平方米的土地。在这里，他们打造了集居住、商务、购物、娱乐为一体的富力城。

　　项目开销期间，李思廉首次亮相大型活动，出席了2004年的博鳌房地产论坛，但是会上，他却莫名遭到了王石的批评。后者直言：商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。

　　李思廉没做解释，只回答了一句：“你放心，我们一定会做得很好”。结果这一年结束时，仅北京富力城项目，就给集团带来了30.7亿元的年销售业绩，这一数字几乎等同于是年富力在广州的全部业绩。

　　北京富力城项目后，富力的全国和双脚战略全面展开，他们南边背靠广州珠江新城，不断北上进军；商业地产方面，富力则一边开发购物中心和写字楼，一边大举进军酒店业。

　　不过，发展到今天，在外界看来，富力做得并不够好。

　　依托国内几波地产狂潮，一批业内企业狂飙突进，广东地区的恒大、碧桂园、万科，均以极快的速度突破千亿大关，并且越做越大，而富力的营收却长年徘徊在几百亿，股价也一度横盘。

　　但就是这样一家“中规中矩”的企业，却在今年突然发力，不仅“帮了”王首富和孙大款一个大忙，还趁机捞了一大笔。

　　5

　　富力虽然不是规模最大的地产企业，但它一直按照李思廉的规划稳步前行。其核心思想便是赚钱：先追求利润，再思考规模。

　　2016年的财报显示，富力去年营收537.3亿，利润则高达67.6亿。而风头正劲的融创中国，其全年毛利仅为48.5亿元。

　　这样的盈利能力和稳扎稳打，为其赢得了这次机会。

　　有报道称，收购万达酒店，富力用的全部是自有资金，能一下子拿出200亿现款，这恐怕也是李思廉敢于讨价的底气。

　　而让其敢于接盘万达酒店这个回收缓慢的巨量资产，则得益于富力在酒店领域的成绩。

　　此前，富力旗下已开业的国际星级酒店为17家，是丽兹卡尔顿品牌在亚洲区域最大的业主。2016年，17家酒店为富力贡献了接近14亿的营收，成绩可谓相当瞩目。

　　算上在建的7家和接手万达的77家，富力将持有超过100家酒店，一跃成为比肩希尔顿、万豪的全球最大五星级酒店业主之一。外界也普遍认为，李思廉和张力有能力将既有的酒店运营能力，嫁接到新的产业上来。

　　值得一提的是，除了酒店业务外，未来的时间里，富力还可能赚到更多的钱。2016年度，其购置土地的平均成为仅为3500元/平方米，扣除当年交付的可售面积后，富力的土地总储备仍有3848.1万平米。

　　这近4000万平米土地的平均成本更是低到令人咋舌的1700元/平米，且布局的城市相当广泛。

　　成本如此之低的背后是，自2002北京富力城项目后，他们已经很多年没有当过“地王”了。

　　6

　　这场“三赢”的交易发生后，被很多媒体以“三国杀”来定义。

　　说到三国杀，华商君想起前段时间讲过的一部电视剧《大军师司马懿之军师联盟》，以及里面的主角——司马懿先生。

　　这位先生最大的特征是特别能藏、特别能忍、特别能等，等到最后才干了把大的，相当于让几大雄主为其争夺了几十年的天下。

　　这不禁令人联想到这笔交易，李思廉一口吞下万达77家酒店，借着王健林南征北讨多少年的心头肉，坐上全球五星级酒店业主的霸主位。

　　是不是有那么一点点像？

　　甚至，像的还不止于此。

　　《大军师司马懿之军师联盟》中有这样一个情节：曹操听说司马懿有鹰视狼顾之相，于是决定试探，最后试探出来了。

　　再对比一下李思廉的这个眼神：

　　是不是，也有那么一点意思？